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房產成功投資經驗談:不買新城 不買一手房

更新時間:2007-07-14 09:15:15 - 來源:永城房產網 點擊數:13874 >> 我要發表評論

  理念先人一步、出奇制勝,這是季先生房產成功投資的經驗談。

    作為土生土長的上海人,季先生的房產投資路從傳統高檔豪宅區的老公房開始。1999年,季先生花了16萬元,在淮海路、襄陽路買了一套32.58平方米的老公房,裝修用了3萬元,最后以2300元/月的價格出租,3個月后,即以26萬元的價格拋出。

    第一次投資,他的收入就接近10萬元。

    剛開始,季先生的流動資金不多,只能買一些總價偏低的小戶型房子,而且只選擇中心城區出租穩定的房源,以避風險。投資房產,最讓季先生擔心的就是房子出租沒有預想中順利,導致房產積壓,資金難以收回,因此挑選地段成為關鍵點。

    投資多年,季先生一直津津樂道的還是2002年在上海傳統豪宅區———湖南路、興國路購買的一套房子,這個老牌市中心的新公寓當年的售價是12000元/平方米,季先生用135萬元買進,幾個月后以170萬元的價格轉手賣出。

    季先生稱,投資前期,對各物業所在區域的發展狀況和規劃前景,都要一一細致了解。季先生的原則是,不買一手房,也從不選擇外環線附近的新城項目。一方面由于新興區域的房產受政策影響很大,有些地方是今年火熱,明年很可能就冷下來了,通常情況下只有老城區,才能經受住時間的檢驗;另一方面是新區配套不完善,難以穩住市場價格。此外,季先生的投資心得是,期望值不要過高,只要有一定的贏利空間就脫手。

    2005年3月國家宏觀調控之后,季先生覺得單純買進賣出已無太大的利潤空間。于是改變方向,做起轉租的“二房東”。沿著軌道交通線,一年多的時間,如今季先生已租賃了十余套房子。

    在選擇房子方面,季先生首選中環線以內,軌道交通方便的房源;二選較新房,房東閑置,近一兩年不會居住的房源。例如季先生在普陀某處經營的一套房子,靠近地鐵三、四號線,以每月3000元左右的價格租下,裝修后以白領公寓的標準分間出租,一個月能收到5000元左右的租金。這么一年下來,十套房子的收益將達到30萬元左右。

    作為“二房東”,客戶資源和房源是兩大基本條件。靠著多年來購房賣房的經驗,季先生跟各房產中介公司建立了良好的信用關系,自己曾投資加盟的房產中介店也從多方渠道給他提供房源信息。當然,客戶的定位和篩選、內部的管理等也至關重要。為此,季先生有自己專門的管理團隊和家政服務員。

    季先生表示,即使樓市一直跌,他還會繼續做房產投資,但會改為長線投資。最近他又在楊浦佳木斯路附近買了一間商鋪租了出去。雖然目前的狀況只是保本經營,但他認為地鐵開通之后,這里將成為一鋪難求的黃金地段。

    季氏投資法則:

    1.不要根據自己的喜好買房,而是根據投資前景來買。許多人在投資時總是購買居家型的房產或者過于豪華的房產,這樣的房子已經沒有多大的上升空間,利潤不大。

    2.投資白領公寓時,有三點非常重要:樓盤品質好;房子離購物中心、公共交通近;有發展前景,根據租客的消費需求定義房子的裝修。


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